Déficit foncier et passoire thermique : le plafond majoré à 21 400 € pour vos travaux de rénovation énergétique

Avertissement : cet article est un guide d’information générale, rédigé à titre indépendant. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation (régime d’imposition, nature du bien, montage locatif) doit être validée avec un professionnel (expert-comptable, notaire, avocat fiscaliste) et vérifiée sur les sources officielles citées en fin d’article avant toute décision.

Le problème de la passoire thermique : un double coût, une double opportunité

Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) cumule deux difficultés pour son propriétaire bailleur : une restriction progressive du droit de le louer (le calendrier d’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : en métropole, un logement classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, un logement classé F le sera à compter du 1er janvier 2028 et un logement classé E à compter du 1er janvier 2034), et une décote sur sa valeur de revente. Mais côté fiscal, un DPE dégradé ouvre droit à un avantage rarement bien compris : la possibilité de doubler le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, en le faisant passer de 10 700 € à 21 400 € par an, à condition de financer des travaux qui font sortir le bien des classes énergétiques les plus basses.

C’est ce mécanisme, ses conditions et ses pièges de chantier que nous détaillons ici.

Rappel : le déficit foncier « classique » et son plafond de 10 700 €

Pour un bien loué nu (location non meublée) au régime réel, lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.) dépassent les loyers perçus, le propriétaire constate un déficit foncier. Ce déficit peut s’imputer :

• sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt, qui ne sont imputables que sur les revenus fonciers des années suivantes) ;
• au-delà, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Ce plafond de 10 700 € est la référence de droit commun (article 156, I, 3° du CGI, commenté au BOFiP sous BOI-RFPI-BASE-30-20). C’est ce plafond que le dispositif « passoire thermique » vient doubler, sous conditions strictes.

Le dispositif majoré : doubler le plafond à 21 400 €

Créé par l’article 12 de la loi n°2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022, et précisé par le décret n°2023-297 du 21 avril 2023, ce mécanisme temporaire permet de relever le plafond d’imputation sur le revenu global jusqu’à 21 400 €, mais uniquement à hauteur des dépenses de travaux de rénovation énergétique éligibles. Autrement dit : le plafond « socle » de 10 700 € reste inchangé pour les charges courantes ; c’est la tranche supplémentaire de 10 700 € à 21 400 € qui est réservée aux seules dépenses de rénovation énergétique.

Le dispositif visait initialement les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027, sans changement de périmètre : l’article 156, I, 3° du CGI, dans sa rédaction issue de la loi n°2026-103 du 19 février 2026, conserve les mêmes classes de départ (E, F ou G), les mêmes classes d’arrivée (A, B, C ou D) et le même plafond unique de 21 400 €.

Ce que le texte en vigueur ne prévoit pas

Trois idées circulent dans les publications professionnelles et méritent d’être écartées, car elles ne figurent pas dans le texte définitivement adopté :

• il n’y a pas de recentrage sur les seuls DPE F et G : la classe E ouvre toujours droit au dispositif ;
• il n’y a pas d’exigence de saut de deux classes minimum : la sortie vers A, B, C ou D suffit ;
• il n’y a pas de plafond distinct de 40 000 € : le plafond majoré reste de 21 400 €.

Ces éléments ont pu être discutés au cours des débats parlementaires, sous forme d’amendements ou de propositions, mais ils n’ont pas été retenus dans le texte promulgué. C’est la rédaction en vigueur de l’article 156, I, 3° du CGI qui fait foi.

Les conditions cumulatives à respecter

Le doublement n’est pas automatique : il suppose de réunir plusieurs conditions en même temps.

1. Le classement énergétique avant travaux

Le logement doit être classé E, F ou G au DPE avant le démarrage des travaux.

2. Le classement énergétique après travaux

Les travaux doivent permettre au logement d’atteindre la classe A, B, C ou D. Aucun saut minimal de deux classes n’est exigé : c’est le résultat final, et lui seul, qui compte.

3. Deux DPE, avant et après

Le changement de classe doit être démontré par deux diagnostics de performance énergétique : un DPE réalisé avant travaux, un second après leur achèvement. Ces deux documents doivent être conservés et présentés à l’administration fiscale en cas de contrôle.

4. Un calendrier précis

• Le devis des travaux doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022 (décret n°2023-297 du 21 avril 2023).
• Les dépenses doivent être payées dans la fenêtre du dispositif, soit à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2027.

5. Le bien doit être loué nu, à usage d’habitation

La location meublée et la location saisonnière sont exclues de ce régime, le déficit foncier relevant des revenus fonciers (location nue) et non des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

6. L’engagement de location de 3 ans

Comme pour le déficit foncier classique, le propriétaire s’engage à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation du déficit sur le revenu global. Une revente ou un changement d’affectation prématuré expose à une remise en cause de l’avantage.

Quels travaux sont réellement éligibles ? L’angle chantier

C’est le point sur lequel la lecture attentive du texte apporte le plus de valeur, car la théorie fiscale et la réalité du chantier ne se recoupent pas toujours.

La liste officielle : un renvoi au code de la construction et de l’habitation

Le dispositif ne définit pas sa propre liste de travaux. Il renvoie aux dépenses énumérées à l’article D.319-17 du code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire aux travaux et audits qui respectent les exigences de l’article D.319-16 du même code : la liste utilisée pour l’éco-prêt à taux zéro et pour la prime de transition énergétique (MaPrimeRénov’).

Deux exclusions sont explicitement posées par l’article 2 du décret n°2023-297 du 21 avril 2023 :

• certains travaux visés au 3° de l’article D.319-17 du CCH ;
• la pose de chaudières à très haute performance énergétique, visée au d du 1° du même article.

Ces deux catégories, même si elles améliorent la performance du logement, ne bénéficient pas du doublement de plafond.

Le champ précis des dépenses ouvrant droit au doublement est donc celui de l’article D.319-17 du CCH (la liste de l’éco-prêt à taux zéro et de la prime de transition énergétique), sous réserve des exclusions ci-dessus. Il reste prudent de faire valider l’éligibilité de chaque poste par un professionnel au regard du texte réglementaire avant tout engagement de travaux.

Les postes de travaux qui font gagner des classes DPE

Parmi les dépenses éligibles, les postes qui pèsent le plus sur l’étiquette énergétique, et donc les plus susceptibles de faire passer un bien de F ou G vers D, sont généralement :

• l’isolation de l’enveloppe (combles, murs, planchers bas) ;
• le remplacement des menuiseries (fenêtres simple vitrage vers double ou triple vitrage) ;
• le remplacement du système de chauffage (chaudière fioul ou gaz ancienne génération vers pompe à chaleur, biomasse, etc.), étant rappelé que la pose de chaudières à très haute performance énergétique est exclue du doublement ;
• la ventilation (VMC simple flux vers double flux) ;
• dans une moindre mesure, l’audit énergétique préalable, souvent lui-même une dépense éligible.

Un travail peut donc être excellent pour le DPE sans être éligible au doublement : ce sont deux logiques distinctes, et c’est la liste du CCH qui tranche la question fiscale.

Le piège n°1 : amélioration fiscale versus reconstruction

C’est l’erreur la plus coûteuse constatée sur les dossiers de rénovation lourde de logements très dégradés (typiquement des F ou G anciens, parfois insalubres). Fiscalement, le déficit foncier ne s’applique qu’à des dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Dès lors que les travaux s’apparentent à une reconstruction ou à un agrandissement (démolition de murs porteurs au-delà de la remise en état, création de surface habitable nouvelle, refonte complète de la structure), l’administration peut requalifier tout ou partie des dépenses, qui perdent alors leur déductibilité au titre des revenus fonciers.

Sur un chantier de rénovation énergétique lourde (isolation par l’extérieur, reprise de toiture, changement de chauffage, VMC), le risque de requalification reste limité tant que le gros œuvre et la structure ne sont pas repris en profondeur. Il grimpe fortement dès qu’on ajoute une extension, une surélévation, ou une restructuration complète des volumes intérieurs, des opérations fréquentes quand on rénove un bien très dégradé pour le remettre sur le marché locatif. Le réflexe à adopter est simple : faire chiffrer et facturer séparément ce qui relève strictement de la rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries) de ce qui relève d’une restructuration ou d’un agrandissement, pour sécuriser la déductibilité de la première catégorie même si la seconde venait à être discutée.

Le piège n°2 : le décalage entre devis, paiement et achèvement des travaux

Le dispositif majoré raisonne sur la date de paiement des dépenses, pas sur la date de signature du devis ni sur la date de livraison du chantier. Sur un chantier de rénovation énergétique complet (souvent 3 à 9 mois de travaux, hors délais d’obtention des aides et autorisations), il est fréquent d’étaler les paiements sur deux exercices fiscaux (acompte, situations de travaux, solde). Chaque euro payé doit tomber dans la bonne fenêtre calendaire pour être éligible, d’où l’intérêt de caler le calendrier de paiement avec son expert-comptable en amont du chantier, et non a posteriori.

Le piège n°3 : le DPE « après travaux » mal anticipé

Le second DPE doit être réalisé une fois les travaux achevés, dans des conditions qui permettent effectivement d’objectiver le changement de classe. Un DPE réalisé trop tôt (avant la mise en service définitive du nouveau système de chauffage, par exemple) ou avec un diagnostiqueur qui n’intègre pas correctement tous les postes rénovés peut aboutir à une classe finale insuffisante, et donc à la perte du doublement de plafond, alors même que les travaux ont été correctement réalisés et payés.

Exemple de calcul (illustratif, à faire valider par un professionnel)

Soit un propriétaire à la TMI de 30 %, propriétaire d’un bien classé G, loué nu 9 600 €/an de loyers. Il engage 35 000 € de travaux de rénovation énergétique éligibles (isolation + pompe à chaleur), qui font passer le logement de G à C, documentés par deux DPE.

Cet exemple est simplifié à des fins pédagogiques : il ignore notamment le traitement des intérêts d’emprunt (non imputables sur le revenu global), les cas de copropriété, et la ventilation exacte entre travaux « socle » et travaux énergétiques dans le calcul du plafond réel. Il doit être recalculé et validé par un professionnel avant toute application concrète.

Justificatifs à conserver

Pour un dossier de ce type, l’administration peut demander un contrôle a posteriori pendant plusieurs années. Il est recommandé de conserver, au minimum :

• le DPE réalisé avant travaux (classe E, F ou G) ;
• le DPE réalisé après travaux (classe A, B, C ou D) ;
• l’ensemble des devis, avec leur date d’acceptation ;
• les factures détaillées mentionnant la nature des travaux, les matériaux et équipements posés, leurs caractéristiques techniques ;
• les preuves de paiement, datées, permettant de vérifier qu’elles tombent dans la fenêtre calendaire éligible ;
• le cas échéant, le rapport d’audit énergétique.

Combien de temps les conserver ?

Aucun texte officiel ne fixe une durée de conservation propre aux justificatifs du déficit foncier. Il ne faut donc pas retenir un forfait de « 10 ans » comme s’il s’agissait d’une règle écrite. Le raisonnement se construit en combinant deux règles :

• le déficit foncier non imputé sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans (article 156, I, 3° du CGI). Le contribuable doit pouvoir justifier l’origine du déficit pendant toute la durée de son imputation ;
• l’administration dispose d’un délai de reprise de 3 ans en matière d’impôt sur le revenu (LPF, art. L169), décompté à partir de l’année d’imposition concernée.

En pratique, il faut donc conserver les pièces pendant toute la durée de report du déficit, soit jusqu’à 10 ans, plus les 3 années suivant la dernière année d’imputation, ce qui peut porter la conservation jusqu’à 13 ans dans les cas les plus longs. Une durée plus courte peut suffire si le déficit est imputé rapidement ; le point de repère est le calendrier réel d’imputation, pas un chiffre unique.

Questions fréquentes

Le dispositif s’applique-t-il aux locations meublées ? Non : le déficit foncier concerne le régime des revenus fonciers, propre à la location nue. Les locations meublées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un régime d’amortissement différent, et sont donc exclues de ce dispositif.

Peut-on cumuler ce dispositif avec MaPrimeRénov’ ou d’autres aides ? Oui, le cumul avec MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économies d’énergie (CEE) est possible, mais l’assiette déductible en déficit foncier correspond au montant des travaux net des aides perçues : seul le reste à charge, une fois les subventions déduites, entre dans le calcul du déficit (BOI-RFPI-BASE-20-30-30). Le montant de l’aide vient donc réduire d’autant la dépense déductible, ce qu’il faut intégrer dès le chiffrage.

Un logement classé E est-il éligible ? Oui. Le texte en vigueur retient les classes E, F et G comme classes de départ. L’idée d’un recentrage sur les seuls F et G n’a pas été retenue dans le texte promulgué.

Que se passe-t-il si le DPE après travaux n’atteint pas la classe D ? Le déficit reste déductible dans les conditions de droit commun, mais le plafond majoré de 21 400 € ne s’applique pas : seul le plafond standard de 10 700 € joue.

En résumé

Le doublement du plafond de déficit foncier pour les passoires thermiques est un dispositif puissant mais exigeant : il suppose une planification fine du chantier (nature des travaux, séquencement des paiements, timing des deux DPE) et une vigilance particulière sur deux frontières, celle entre rénovation énergétique déductible et reconstruction non déductible, et celle entre travaux qui améliorent le DPE et travaux réellement éligibles au doublement au sens de l’article D.319-17 du CCH. Le cadre est stable jusqu’au 31 décembre 2027 : classes de départ E, F ou G, classes d’arrivée A, B, C ou D, plafond de 21 400 €. Avant tout engagement de travaux dans cette optique, un chiffrage validé par un professionnel du chiffre reste indispensable.